Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:ssä säädetään osakkeenomistajan oikeudesta suorittaa muutostöitä hallitsemassaan osakehuoneistossa. Säännöksen mukaan osakas saa omalla kustannuksellaan tehdä huoneistoonsa muutoksia, kunhan ne ovat yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen sekä hyvän rakennustavan mukaisia. Lain 5 luvun 8 §:ssä puolestaan säädetään muutostöistä sellaisten tilojen osalta, jotka kuuluvat asunto-osakeyhtiön hallintaoikeuden alaan. Yhtiön hallintaoikeuden piiriin kuuluvat muutostyöt edellyttävät aina taloyhtiön suostumusta. Rajanveto osakkeenomistajan ja yhtiön hallitseman tilan välillä voi joskus olla tulkinnanvarainen.
Tapauksessa KKO 2021:32 oli kyse muun ohella siitä, kuuluuko osakehuoneiston lasitetun parvekkeen ja huoneiston välinen ulkoseinä yhtiön vai osakkeenomistajan hallintaan. Tapauksessa osakkeenomistaja oli tehnyt taloyhtiölle asunto-osakeyhtiölain mukaisen kirjallisen muutostyöilmoituksen koskien osakehuoneistonsa parvekkeelle tehtävää ilmalämpöpumppuasennusta. Parvekkeelle oli kulkuyhteys ainoastaan osakkeenomistajan huoneiston kautta, jolloin asunto-osakeyhtiölain mukainen lähtökohta on, että parveke kuuluu osakkeenomistajan hallintaan. Taloyhtiö kuitenkin tulkitsi tilannetta niin, että osakkeenomistajan asuinhuoneiston sisätilojen ja parvekkeen väliseen seinään tehtävät läpiviennit ja asennustyöt koskivat yhtiön hallinnassa ja kunnossapitovastuulla olevaa rakennetta, minkä vuoksi muutostyö edellytti yhtiön suostumusta. Taloyhtiö päättikin ylimääräisessä yhtiökokouksessaan kieltää osakkeenomistajia asentamasta ilmalämpöpumppuja parvekkeilleen.
Osakas nosti asiassa kanteen käräjäoikeudessa ja vaati, että taloyhtiön yhtiökokouksen tekemä päätös ilmalämpöpumppuasennusten kieltämisestä julistetaan pätemättömäksi. Keskeinen tuomioistuimen ratkaistavaksi saatettu kysymys oli se, kenen hallitsemia tiloja muutostyö koski. Tulkintaongelmia aiheutti siten kysymys siitä, onko ilmalämpöpumpun asentaminen huoneiston parvekkeelle ulkoseinärakenteen läpi osakehuoneistoon kohdistuva muutostyö, johon osakkaalla on oikeus ja jonka taloyhtiö voi kieltää vain laissa säädetyin perustein vai merkitsikö asennus yhtiön hallinnassa oleviin tiloihin kohdistuvaa muutostyötä, joka edellyttää aina yhtiön suostumusta.
Käräjäoikeus katsoi, että muutostyö koski taloyhtiön hallinnassa olevaa tilaa. Hovioikeus arvioi tapausta päinvastoin kuin käräjäoikeus ja päätyi kantaan, jonka mukaan parveke kuuluu osakkaan hallitsemaan asuinhuoneistoon ja siten myös parvekkeen ja asuinhuoneiston välinen ulkoseinä on osakkeenomistajan hallinnan ja muutostyöoikeuden piirissä. Näin ollen parvekkeen ulkoseinään asennetun ilmalämpöpumpun osalta kyse oli asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaisesta tilanteesta eli osakkeenomistajan hallitsemaan tilaan tehdystä muutostyöstä, jolloin taloyhtiön suostumusta ei tarvittu. Taloyhtiöllä on asunto-osakelain mukaan tällaisessa tilanteessa kuitenkin oikeus asettaa muutostyölle ehtoja tai kieltää se kokonaan, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa haittaa yhtiölle tai sen osakkeenomistajille. Hovioikeus katsoi ratkaisussaan, ettei yhtiökokouksella kuitenkaan ollut tilanteessa riittäviä ja lainmukaisia perusteita kieltää ilmalämpöpumpun asentaminen.
Hovioikeus perusteli kantaansa sillä, että osakkeenomistajalle koitui ilmalämpöpumpun asentamisesta merkittävää hyötyä, kun taas taloyhtiön julkisivulle ja muille osakkeenomistajille asennustyöstä ja ilmalämpöpumpun toiminnasta aiheutui vain suhteellisen vähäistä haittaa. Tällä perusteella hovioikeus katsoi, että yhtiökokouksen päätös asennustöiden kieltämisestä oli kohtuuton ja sen vuoksi kielsi yhtiötä panemasta päätöstä täytäntöön. Taloyhtiö valitti asiasta korkeimpaan oikeuteen, mutta korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden päätöstä.
Korkein oikeus hyväksyi hovioikeuden lopputuloksen perusteluineen. Lisäksi korkein oikeus totesi, että huoneisto ja siihen kuuluva parveke sekä näiden välinen ulkoseinä muodostavat luonnollisen ja kiinteän kokonaisuuden. Tämän vuoksi parvekkeen kohdalla olevan rakennuksen ulkoseinän erottaminen muutostyöoikeuden suhteen osakehuoneistoon kuuluvasta kokonaisuudesta olisi keinotekoinen ja käytännön tarpeita vastaamaton ratkaisu. Vaikka parvekkeen ulkoseinän kunnossapitotyöt kuuluvat taloyhtiölle, ei kunnossapitovastuu kuitenkaan tarkoita automaattisesti sitä, että myös muutostyöoikeus kuuluisi kunnossapitovastuulliselle taholle. Korkeimman oikeuden ratkaisu ilmentää näin ollen kantaa, jonka mukaan osakkeenomistajan oikeus muutostöihin ei ratkea pelkästään sen perusteella, kenen kunnossapitovastuulla muutoksen kohteena oleva rakenne on. Oikeutta muutostöihin on arvioitava jokaisessa tapauksessa erikseen ottaen huomioon myös tarkoituksenmukaisuuteen ja käytännöllisyyteen liittyvät näkökohdat.