Riitaa kiinteistöstä ja sen ominaisuuksista ostajan ja myyjän välillä syntyy yllättävän usein etenkin, jos kyseessä on vähänkään vanhempi talo. Tyypillisessä tilanteessa kohteessa ilmenee kaupanteon jälkeen puutteita tai vikoja, kuten kosteus- ja mikrobivaurioita tai määräysten vastaisesti tehtyjä remonttitöitä. Sen arvioimisessa, onko jokin puute tai vika katsottava kiinteistön virheeksi, on keskeistä se, mitä ostajan ja myyjän välillä on kaupan kohteesta ja vastuista sovittu. Olennainen merkitys on myös sillä, onko myyjä antanut ostajalle ennen kaupantekoa riittävät ja totuudenmukaiset tiedot kaupan kohteesta. Myyjän tiedonantovelvollisuutta kuitenkin osaltaan rajaa ostajan tarkastusvelvollisuus, jonka mukaisesti ostajan on huolellisesti tarkistettava kaupankohde ennen kaupantekoa. Tarkastusvelvollisuudesta seuraa, ettei ostaja saa laatuvirheenä vedota sellaiseen seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Ostajan ja myyjän velvollisuuksista on laissa säädetty melko selkeästi, mutta käytännön tilanteita on toisinaan melko hankala tulkita, minkä vuoksi kiinteistön kaupoista syntyy riitaisuuksia. Yksittäisten kauppojen ehdot ja kaupanteon jälkeen ilmenevät olosuhteet eroavat huomattavasti toisistaan, minkä vuoksi laissa on mahdollista asettaa vain raamit sille, miten kiinteistöjen virhetilanteita on arvioitava.
Melko tyypillinen tilanne, jossa kiinteistön ostajat vaativat myyjältä hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteistön laatuvirheen perusteella, oli kyseessä Turun hovioikeuden tapauksessa S 20/1193. Asiassa ratkaisevaksi muodostui se, että ostajat olisivat voineet havaita väittämänsä virheet ennen kaupantekoa kiinteistön tarkastamisen yhteydessä.
Ostajat vetosivat hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimustensa perusteena muun ohella siihen, että myyjä oli jättänyt kertomatta kaupanteon kannalta olennaisista asioista, jotka olisivat vaikuttaneet kauppahintaan. Ostajat väittivät myyjän salanneen sen, että kellarin ikkuna-aukot oli muurattu umpeen. Ikkuna-aukot olivat olleet ostajien mukaan kiinteistön esittelyn ja kuntotarkastuksen aikana peitettyinä, joten ostajien ei ollut mahdollista havaita muurattuja aukkoja. Ikkuna-aukoissa ilmeni kosteusrasitusta ja kaupanteon jälkeen kellaritilat oli todettu kosteus- ja mikrobivaurioituneiksi. Ostajan tiedossa oli ennen kaupantekoa ollut ainoastaan kellaritiloille normaali vähäinen kapillaarinen kosteus. Ostajien mukaan kaupan kohde oli virheiden vuoksi poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat olivat voineet perustellusti edellyttää ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella.
Myyjä kiisti ostajien vaatimukset ja totesi muun ohella, ettei muurattuja ikkuna-aukkoja ollut piiloteltu kiinteistöä esiteltäessä. Myyjän mukaan kellaritilojen kosteus oli ollut ostajien tiedossa jo ennen kauppaa, ja kosteuden jäljet olivat olleet nähtävissä paljain silmin.
Käräjäoikeus päätyi lopputuloksenaan siihen, ettei riittävää näyttöä hinnanalennuksen tueksi ollut esitetty. Ostajien kanne hylättiin käräjäoikeudessa kokonaan, mutta ostajat valittivat asiasta hovioikeuteen. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion pääosin voimassa ja päätyi käräjäoikeuden tavoin siihen, ettei kiinteistöllä ollut hinnanalennukseen oikeuttavaa laatuvirhettä. Perusteluinaan hovioikeus esitti muun ohella sen, että omakotitalon sijaitseminen jyrkän luonnonkallion vieressä ja tästä aiheutuva kosteusrasitus sekä kellaritiloissa todettu kosteus olivat olleet ostajien tiedossa ennen kaupantekoa laaditun kuntotutkimusraportin perusteella. Kosteuden jättämät jäljet olivat hovioikeuden mukaan myyjän esittämällä tavalla selvästi havaittavissa kellarikerroksessa erilaisina kosteusjälkinä. Kellarin kosteusvauriot olivat olleet laajalti nähtävissä ja näin ollen myös ostajien havaittavissa ennakkotarkastuksessa. Umpeen muurattujen ikkuna-aukkojen osalta hovioikeus totesi riidattomaksi sen, ettei myyjä ollut kertonut ostajille ikkuna-aukkojen muuraamisesta. Hovioikeus ei kuitenkaan antanut tälle seikalle merkitystä, koska ostajien väittämä ikkunoiden muuraamisesta aiheutunut kellarin huomattava kosteusrasitus ja -vauriot olivat edellä todetulla tavalla olleet ostajien havaittavissa. Hovioikeus päätyi pääosin samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus ja hylkäsi ostajien vaatimuksen hinnanalennuksesta. Tuomio ei tätä tekstiä kirjoittaessa ole lainvoimainen.
Kuten useissa muissakin kiinteistön riitatilanteissa, myös tässä tapauksessa oli umpeen muurattujen ikkuna-aukkojen ja kellarin kosteusvaurioiden lisäksi kyse myös muista väitetyistä virheistä ja puutteista. Tuomio on kuitenkin hyvä ja yleispätevä osoitus siitä, miten tärkeää ostajan on tutustua kiinteistöön ja sitä koskevaan dokumentaatioon huolellisesti ennen kaupantekoa ja miten merkittävä vaikutus on sillä, että tietty seikka on ollut ennakkotarkastuksessa ostajan havaittavissa. Merkitystä ei anneta sille, onko ostaja tosiasiassa havainnut tietyn seikan, vaan riittävää on, että ostajalla olisi ollut mahdollisuus seikan havaitsemiseen. Tämän vuoksi kaupan kohteena olevaan kiinteistöön on syytä tutustua erityisen huolellisesti. Usein myös asiantuntijan avun käyttäminen ja kuntotarkastusten teettäminen ennen kaupantekoa on perusteltua.
Vaikka ostaja ja myyjä täyttäisivätkin velvollisuutensa huolellisesti, voi siitä huolimatta kaupanteon jälkeen ilmetä kaupan kohteeseen liittyviä seikkoja, jotka eivät ole olleet osapuolten tai jommankumman osapuolen tiedossa ennen kaupantekoa. Tällaisissa tilanteissa voit kääntyä Factan asiantuntijoiden puoleen. Olemme avustaneet pitkällä kokemuksella niin ostajia kuin myyjiäkin erilaisissa kiinteistön kauppoihin liittyvissä riidoissa. Muun muassa artikkelin kirjoittaja, OTM Olli Teivaala on avustanut päämiehiämme useissa kiinteistöriitatapauksissa.